1) Como era (sistema vigente) — visão direta Pessoa física – venda. Incidência de ganho de capital (alíquotas progressivas por faixa), com isenções clássicas (ex.: único imóvel até R$ 440 mil; reinvestimento em 180 dias). ITBI devido na transmissão.
Pessoa física – locação. Tributação via carnê-leão e ajuste no IR anual (tabela progressiva).
Pessoa jurídica – venda/locação. Combinação de IRPJ/CSLL + PIS/Cofins (regimes cumulativo/não cumulativo) e ISS na intermediação/administração. Em lucro presumido imobiliário, carga efetiva típica ficou famosa na casa de ~6,7% sobre a receita (não sobre a margem).
IBS + CBS. Substituem PIS/Cofins e ISS e passam a incidir de modo uniforme sobre venda, locação, cessão, incorporação, construção, administração e intermediação.
CIB (o “CPF do imóvel”). Cadastro nacional unificado, com código único por imóvel, facilitando rastreabilidade e cruzamento de dados.
Venda/cessões/construção: redução de 50% na alíquota de referência do IVA.
Locação: redução de 70% (referencialmente ~8,4% se a alíquota-padrão for 28%).
Pessoa física contribuinte. PF eventual segue fora do IVA; PF com habitualidade/volume pode se tornar contribuinte conforme gatilhos (ex.: receita anual de locação > R$ 240 mil; mais de 3 imóveis; venda de imóvel construído pelo próprio).
Redutor social. –R$ 100 mil por unidade residencial nova; –R$ 30 mil por lote residencial; –R$ 600/mês por locação residencial (abatem a base).
Redutor de ajuste (memória do custo). Vinculado ao imóvel, atualiza por IPCA e reduz base do IVA na venda posterior; é transferível quando o comprador também for contribuinte. Vigência operacional associada ao início efetivo do IVA.
Transição e testes. Período de adaptação com fase piloto e ramp-up das rotinas (escrituração, créditos, integrações CIB/Sinter).
As tabelas abaixo resumem as mudanças para venda e locação.
IR sobre ganho de capital; isenções (R$ 440k; reinvestimento). Sem IVA; ITBI devido.
PF eventual continua fora do IVA. Mantém IR/ganho de capital e ITBI. CIB aumenta rastreabilidade.
Pode tornar-se contribuinte de IBS/CBS conforme gatilhos (ex.: >3 imóveis/ano; imóvel construído pelo próprio; locação > R$ 240 mil/ano). Mantém IR/ganho de capital.
IRPJ/CSLL + PIS/Cofins sobre receita; créditos limitados.
IVA incide, em regra, sobre margem, com alíquota reduzida (~14%) e crédito amplo; Redutor de Ajuste e Redutor Social (–R$ 100 mil/unid. nova).
Populares tendem a baratear; alto padrão pode ter leve alta compensável por eficiência.
IVA sobre margem com alíquota reduzida (~14%); crédito de insumos e despesas operacionais.